Неутомительные услуги отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка пример фрезы. Кроме того, отчет об оценке рыночной стоимости права аренды помещения, земельного участка, оборудования и т.
Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.
Описание и пример отчета оценки права аренды земельного участка
Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете. При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.
Что такое отчет оценки аренды земельного участка
Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией. Они составляют подробный отчет, имеющий юридическую силу на протяжении полугода.
Оценщикам предоставляются такие, как свидетельство об официальной, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства). Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет. Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.
Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете. Каждому из подходов соответствуют определенные методы. Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.
Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций (в т. Ч инженерных) и возможность их проведения, виды использования участка, разрешенные собственником, потенциальный доход от их использования. Целесообразен в тех случаях, когда рынок имущества в регионе достаточно развит, а рассматриваемый земельный участок неспецифичен. Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав.
Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды. Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки.
Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы
Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением. Целесообразен только при оценке права аренды застроенных участков. Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке.
Оценка прав аренды земли
Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость. Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости (участок земли плюс пристройки и улучшения) определяется методом сравнения продаж: ищутся объекты-аналоги, находятся различия между ними, определяются корректировки цен по различиям. Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка.
Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка. Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений. Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений. С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки. По сравнению с методом выделения он более прост, так как не требует подсчета стоимости застройки.
Вместо этого предполагается, что имеется универсальное для данного региона соотношение стоимости единого объекта (т.
Когда проводится оценка
Е стоимости земли и построек на ней) и стоимости земли. Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка. Доля вычисляется через поиск аналогичных объектов, нахождение в них соотношения земельных участков и улучшений и перенос этого соотношения на оцениваемый участок. Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов.
Главное условие применения — возможность получения регулярного периодичного дохода одинакового размера с права аренды. Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным.
Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации. Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов. Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов. Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами (методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций), но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора.
При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них. Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей. Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.
Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы
Применяется при возможности создания на участке доходных улучшений. Вычитание стоимости эксплуатации улучшений из стоимости права аренды. ЧОД рассчитывается так же, как и при использовании метода капитализации. Применяется при возможности получения дохода с права аренды. Вычисление стоимости аренды путем дисконтирования всех расходов и доходов. Дисконтирование — это определение стоимости будущего денежного потока в текущий момент времени, связанного с правом аренды, с учетом всех влияющих на него факторов. При проведении дисконтирования следует учитывать такие факторы, как длительность срока аренды и возможность ее пролонгации.
В операционные расходы включается арендная плата.
В случае непогашения долгов за коммунальные услуги некоторые «удобства» могут быть отключены. Как узнать задолженность, вы можете прочитать. Как правило, стоимость аренды земель с/х назначения рассчитывается от кадастровой стоимости. О других способах расчета вы можете узнать из. Назначение оценки (для банка, для суда и т. На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью. Основания для получения права аренды.
Документ в среднем занимает 40-50 страниц.
Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей. Наш девизЗаконы пишутся для обыкновенных людей, потому они должны основываться на обыкновенных правилах здравого смысла.